In questo contenuto andiamo a toccare il mondo delle cosiddette “gare immobiliari” in un modo più tecnico e concreto.

L’aspetto tecnico delle aste immobiliari

Nell’articolo pubblicato il 31 di Gennaio 2025, abbiamo affrontato il tema delle aste immobiliari per dare una panoramica iniziale generale.

In questo contenuto andiamo a toccare il mondo delle cosiddette “gare immobiliari” in un modo più tecnico e concreto.

Avevamo visto le tipologie di aste principali, ossia con o senza incanto.

Ma la domanda che mi sorge spontanea è: come si partecipa a un’asta?

• Visite all’immobile: prima dell’asta è possibile visionare l’immobile e capire se fa per noi o è adatto al nostro investimento. 
• Presentazione dell’offerta: gli interessati devono presentare un’offerta, che spesso include un deposito cauzionale (generalmente il 10% del prezzo base).
• Apertura dell’asta: si svolge presso in tribunale o davanti al professionista delegato. Come già detto nell’altro articolo, in caso di asta senza incanto, si aprono le buste. In caso di asta con incanto, i partecipanti fanno rilanci fino alla conclusione.
• Aggiudicazione provvisoria: se un’offerta viene accettata, l’aggiudicazione è considerata provvisoria. Diventa definitiva solo dopo il pagamento del prezzo residuo entro i termini stabiliti.
• Trasferimento di proprietà: dopo il pagamento completo, il giudice emette il decreto di trasferimento, che sostituisce l’atto notarile.

Ma quindi cosa succede dopo l’asta?

• Pagamento del prezzo: dopo l’aggiudicazione, il vincitore deve completare il pagamento entro il termine stabilito (solitamente tra 60 e 120 giorni).
• Liberazione dell’Immobile: se l’immobile è occupato, potrebbe essere necessario avviare procedure legali per liberarlo.
• Decreto di trasferimento: una volta saldato l’importo, il tribunale emette il decreto di trasferimento, che conferma la proprietà all’aggiudicatario.
• Eventuali oneri: le spese condominiali arretrate (ordinarie e straordinarie) o tasse non pagate gravano sul nuovo proprietario (ultimi 2 esercizi solitamente).

Inoltre bisogna fare molta attenzione a ciò che riguarda il prezzo e a ciò che riguarda i ribassi:

• Prezzo della base d’asta: determinato in base a una perizia sul valore di mercato dell’immobile.
• Ribasso d’asta: se l’asta va deserta (nessuna offerta valida), il prezzo può essere ribassato di una percentuale fissa (di solito tra il 15% e il 25%) nelle successive tornate d’asta.

C’è un’ultima distinzione da fare.

Spesso sui portali dove sponsorizzano aste non viene solitamente mostrata la base d’asta bensì l’offerta minima.

Quale è la differenza?

1. Base d’asta:

• Come già detto è il prezzo iniziale stabilito dal tribunale o dal venditore come riferimento per l’asta.
• rappresenta il valore di partenza dell’immobile, spesso determinato da una perizia tecnica sul valore di mercato.
• è la cifra su cui si basano le successive offerte durante l’asta.   

2. Offerta minima

• è l’importo minimo che un partecipante può offrire per partecipare all’asta.
• di solito è inferiore alla base d’asta (generalmente dal 20% al 25% in meno), ed è pensata per incoraggiare la partecipazione all’asta, soprattutto in casi di immobili difficili da vendere.
• l’asta può partire da questa cifra, permettendo di fare offerte più basse rispetto alla base d’asta iniziale.

Conclusioni

In sintesi la differenza principale è che la base d’asta rappresenta il prezzo di riferimento iniziale per l’immobile, mentre l’offerta minima è la soglia minima sotto la quale non è possibile fare offerte.

Vediamo ora un esempio considerando un immobile la cui base d’asta è € 100.000

In questo caso, l’offerta minima potrebbe essere fissata a 80.000 euro (-20%)

Ciò significa che, per partecipare all’asta, un partecipante può iniziare a fare un’offerta di € 80.000, anche se la base d’asta è di € 100.000.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda,

Hai bisogno di una consulenza o una valutazione gratuita? non esitare a contattarmi

Federica Berti, agente immobiliare