Nuda proprietà e usufrutto: investire in questa formula immobiliare?

Quando si parla di acquisto o vendita di immobili, esistono diverse modalità che vanno oltre la classica compravendita. 

Tra queste, la nuda proprietà e l'usufrutto rappresentano strumenti molto utili, sia per chi cerca un modo per monetizzare il proprio patrimonio senza lasciare immediatamente la propria casa, sia per chi è interessato a investire in immobili a lungo termine.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio cosa significano nuda proprietà e usufrutto, come funzionano e quali vantaggi possono offrire sia al venditore che all'acquirente. 

Presenteremo inoltre un esempio pratico per chiarire meglio queste due formule.

La nuda proprietà e l'usufrutto sono due concetti giuridici che si applicano spesso nell’ambito del mercato immobiliare. La loro peculiarità sta nel separare il diritto di proprietà dal diritto di utilizzo di un immobile, consentendo così transazioni più flessibili rispetto alla compravendita tradizionale.

Per molte persone, vendere la nuda proprietà di un immobile rappresenta una soluzione ideale per ottenere liquidità senza perdere la possibilità di vivere nella propria casa. 

D'altra parte, acquistare una nuda proprietà può essere un’opportunità interessante per chi desidera fare un investimento immobiliare a lungo termine, poiché il prezzo dell'immobile è generalmente inferiore rispetto al suo valore di mercato.

Cosa si intende per nuda proprietà?

La nuda proprietà è la proprietà di un bene (in questo caso un immobile) priva del diritto di goderne o trarne beneficio, che rimane invece all'usufruttuario. Chi acquista la nuda proprietà diventa a tutti gli effetti proprietario dell’immobile, ma non può utilizzarlo fino a quando l’usufrutto non si estingue.

L’usufrutto, infatti, permette a chi lo detiene, di continuare a vivere nell’immobile o di affittarlo, percependo un reddito dal bene. 

Solo quando l'usufrutto termina – ad esempio alla morte dell’usufruttuario o allo scadere di un termine stabilito – l’acquirente della nuda proprietà acquisisce anche il diritto di utilizzo dell'immobile.

Cosa si intende per usufrutto?

L’usufrutto è un diritto reale che permette a una persona (detta usufruttuario) di godere e utilizzare un bene di proprietà altrui. In questo caso, l'usufruttuario ha il diritto di vivere nell’immobile o di affittarlo, traendone tutti i benefici, ma non ha il diritto di vendere la proprietà o di modificarla in modo sostanziale.

L'usufrutto può essere a tempo determinato o vitalizio, ovvero può durare per un periodo prestabilito (ad esempio, 10 o 20 anni) oppure fino alla morte dell'usufruttuario. Durante questo periodo, l’usufruttuario mantiene il diritto di utilizzare l'immobile, mentre il nudo proprietario detiene solo il titolo di proprietà senza poter godere del bene.

Al termine dell’usufrutto, i diritti dell'usufruttuario si estinguono, e la piena proprietà dell'immobile (cioè sia la nuda proprietà che il diritto di utilizzo) ritorna al nudo proprietario.

Come funziona la nuda proprietà con l'usufrutto?

Il meccanismo che regola la combinazione tra nuda proprietà e usufrutto è abbastanza semplice: un proprietario di un immobile può decidere di vendere la nuda proprietà, mantenendo per sé l'usufrutto, cioè il diritto di continuare a vivere nella casa o di percepire redditi da essa (ad esempio, tramite un affitto). In questo modo, il venditore ottiene una somma di denaro dalla vendita, ma senza dover lasciare immediatamente la propria abitazione.

Dall'altro lato, l'acquirente della nuda proprietà ottiene il titolo di proprietà a un prezzo ridotto rispetto al valore di mercato dell'immobile, sapendo che in futuro (alla scadenza dell’usufrutto) entrerà in pieno possesso del bene. 

Questa modalità di acquisto è particolarmente interessante per chi vuole investire a lungo termine, senza la necessità di utilizzare subito l’immobile.

Esempio pratico

Immaginiamo il caso di Anna, una donna di 75 anni che possiede una casa valutata 300.000 euro. Anna desidera rimanere a vivere nella sua abitazione, ma ha bisogno di liquidità per affrontare spese personali. Anna decide quindi di vendere la nuda proprietà della sua casa mantenendo per sé l'usufrutto vitalizio.

Paolo, un investitore di 45 anni, acquista la nuda proprietà dell’immobile di Anna per 180.000 euro, un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato poiché Paolo non potrà entrare in possesso della casa fino a quando l’usufrutto di Anna non si estinguerà.

In questo caso:

• Anna ottiene immediatamente una somma di denaro senza dover lasciare la propria casa. Continuerà quindi a vivere nell’immobile fino alla sua morte, o potrà affittarlo nel frattempo, se lo desidera.
• Paolo, l’acquirente, investe in un immobile a un prezzo scontato rispetto al suo valore pieno, con la prospettiva di acquisire l’intera proprietà in futuro, senza dover fare ulteriori pagamenti.

Questa operazione risulta vantaggiosa per entrambe le parti: Anna ottiene liquidità senza cambiare il proprio stile di vita, e Paolo ha la possibilità di fare un investimento immobiliare a lungo termine a un prezzo vantaggioso.

Ovviamente, anche nel caso di nuda proprietà e usufrutto esistono dei vantaggi e degli svantaggi.

Vantaggi per il venditore:

• Liquidità immediata: chi vende la nuda proprietà ottiene subito una somma di denaro, pur mantenendo il diritto di vivere nell’immobile.
• Possibilità di continuare a vivere nella propria casa: il venditore può continuare a godere della propria abitazione per tutta la durata dell'usufrutto.

Svantaggi per il venditore:

• Rinuncia alla piena proprietà: chi vende la nuda proprietà rinuncia alla possibilità di vendere l’immobile a un prezzo pieno in futuro.
• Limitazioni nel vendere: dopo la vendita della nuda proprietà, il venditore non può vendere nuovamente l'immobile o modificarne il destino a livello patrimoniale.

Vantaggi per l’acquirente:

• Prezzo ridotto: acquistare una nuda proprietà significa pagare meno rispetto al valore di mercato di un immobile in piena proprietà.
• Investimento a lungo termine: il compratore può assicurarsi un immobile che nel tempo potrebbe aumentare di valore.

Svantaggi per l’acquirente:

• Attesa prima di entrare in possesso del bene: l'acquirente della nuda proprietà deve aspettare la fine dell’usufrutto prima di poter utilizzare l'immobile.
• Costi di manutenzione: alcuni costi legati all'immobile (come per esempio le spese straordinarie di manutenzione) possono ricadere sul nudo proprietario, anche se non può utilizzare la casa.

La nuda proprietà e l'usufrutto offrono soluzioni flessibili e vantaggiose sia per chi desidera monetizzare il proprio patrimonio immobiliare senza abbandonare la propria casa, sia per chi è interessato a fare investimenti a lungo termine nel settore immobiliare. Attraverso questa combinazione, è possibile soddisfare le esigenze di liquidità di chi vende e di investimento di chi acquista, rendendo queste formule sempre più popolari nel mercato immobiliare italiano.

Se stai valutando la possibilità di vendere la nuda proprietà del tuo immobile o sei interessato a esplorare nuove opportunità di investimento, è importante affidarsi a professionisti del settore per ottenere la consulenza giusta e più adatta a ciò che stai cercando.

Resto a disposizione per qualsiasi dubbio o domanda,

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Federica Berti, agente immobiliare