La pandemia di COVID-19 ha avuto un impatto profondo su praticamente ogni settore dell'economia globale, incluso il mercato immobiliare. Dall'inizio del 2020, le dinamiche di domanda e offerta, i comportamenti dei consumatori e le tendenze urbane hanno subito trasformazioni radicali. 

In questo articolo, analizzeremo come il settore sta cambiando e quali sono le prospettive per il futuro.

1. L'effetto dello smart working e il declino degli uffici tradizionali

Uno dei cambiamenti più evidenti nel periodo post-pandemico è l'aumento dello smart working. Durante la pandemia, milioni di persone hanno lavorato da casa e molte aziende hanno scoperto i vantaggi del lavoro remoto. 

Di conseguenza, la domanda di spazi per uffici tradizionali ha subito un notevole calo.

Molte aziende stanno ripensando ai loro bisogni in termini di spazi di lavoro, optando per soluzioni più flessibili come il co-working o riducendo la metratura degli uffici. Questa tendenza ha portato a un aumento delle aree di ufficio disponibili sul mercato, soprattutto nei grandi centri urbani, e a una riduzione dei prezzi di affitto. 

Secondo uno studio condotto dalla JLL (Jones Lang LaSalle) che è una delle principali società di consulenza immobiliare al mondo, si prevede che entro il 2025 il 30% degli uffici globali potrebbe essere convertito in spazi flessibili.

2. La riscoperta delle aree periferiche e rurali

La pandemia ha anche innescato una sorta di "fuga" dalle grandi città verso le aree periferiche e rurali. 

La possibilità di lavorare da remoto ha dato a molte persone la libertà di lasciare le città congestionate e costose in cerca di una migliore qualità di vita in zone meno densamente popolate. Questo trend ha portato a un aumento dei prezzi immobiliari in queste aree meno centrali, mentre i prezzi nelle metropoli sono rimasti stagnanti o in alcuni casi sono diminuiti.

Questo è uno dei motivi per cui le proprietà in aree rurali e costiere hanno visto un aumento della domanda del 50% nel 2021 rispetto all'anno precedente. 

Questo fenomeno potrebbe perdurare, con molte famiglie che preferiscono la vita in spazi più ampi e meno urbanizzati, specialmente se il lavoro remoto diventa una norma.

3. L'ascesa dell'immobiliare sostenibile

Un altro aspetto che sta guadagnando sempre più importanza è l'immobiliare sostenibile. La pandemia ha accentuato la consapevolezza sull'importanza di vivere in ambienti salubri e sostenibili. Gli immobili certificati come eco-friendly, con soluzioni energetiche efficienti e materiali ecocompatibili, stanno diventando sempre più richiesti.

Le normative stanno cambiando per favorire la sostenibilità, e gli investitori immobiliari stanno puntando su edifici verdi per attrarre compratori. Alcune ricerche (McKinsey & Company) prevedono che entro il 2030, il mercato globale degli immobili sostenibili potrebbe valere oltre 1 trilione di dollari, con una crescita annuale del 10-12%.

4. La digitalizzazione delle transazioni immobiliari

La pandemia ha accelerato anche la digitalizzazione delle transazioni immobiliari. 

Con le restrizioni di movimento, molte operazioni si sono spostate online, dalle visite virtuali agli atti notarili digitali. L'adozione di tecnologie come la blockchain per garantire la trasparenza delle transazioni sta diventando sempre più comune.

Questa digitalizzazione ha reso il mercato più accessibile e trasparente per gli acquirenti e i venditori, riducendo i costi di transazione e il tempo necessario per completare gli accordi. Si presuppone che entro il 2025, la digitalizzazione potrebbe ridurre i tempi di vendita degli immobili del 25%.

5. L'Inflazione e i tassi di Interesse: una minaccia o un'opportunità?

Uno degli aspetti più complessi da gestire nel post-pandemia è l'aumento dell'inflazione e l'incertezza sui tassi di interesse. La pandemia ha spinto molte economie a implementare stimoli fiscali e monetari senza precedenti, portando a una forte pressione inflazionistica. Una delle risposte delle banche centrali per controllare l'inflazione è quella di aumentare i tassi di interesse, il che potrebbe frenare la crescita del mercato immobiliare, rendendo quindi i mutui più costosi.

Tuttavia, l'immobiliare è storicamente considerato un "porto sicuro" durante i periodi di inflazione, poiché i prezzi degli immobili tendono a salire in parallelo con l'aumento del costo della vita. Gli investitori potrebbero quindi vedere il settore come un'opportunità per proteggere il proprio capitale dall'erosione inflazionistica. 

Una ricerca della Morgan Stanley evidenzia come l'immobiliare commerciale, in particolare, possa offrire rendimenti superiori alla media durante i periodi di inflazione.

Questa osservazione si basa su diverse caratteristiche intrinseche agli investimenti immobiliari, in particolare per quanto riguarda gli immobili commerciali, come uffici, spazi retail e industriali.

• Indicizzazione dei contratti di locazione

Molti contratti di affitto commerciale sono legati a indici di inflazione, il che significa che i canoni di affitto possono essere adeguati annualmente in base all'aumento dei prezzi. Questo consente ai proprietari di immobili di mantenere i loro flussi di reddito in linea con l'inflazione, proteggendo il valore reale degli affitti.

• Aumento del valore degli immobili

Poiché il costo di costruzione di nuovi immobili tende a salire con l'inflazione (a causa dell'aumento dei prezzi dei materiali e della manodopera), le proprietà esistenti diventano quindi più preziose. Questo aumento del valore può tradursi in apprezzamento del capitale per gli investitori.

• Protezione del capitale

Mentre il valore reale di altri investimenti, come le obbligazioni, può diminuire con l'aumento dell'inflazione, gli immobili tendono a mantenere o aumentare il loro valore. Questo rende l'immobiliare commerciale una scelta popolare per gli investitori che cercano di proteggere il loro patrimonio dall'erosione del potere d'acquisto.

• Diversificazione del portafoglio

Investire in immobiliare commerciale durante l'inflazione può anche fornire una diversificazione utile all'interno di un portafoglio di investimenti. Gli immobili tendono ad avere una bassa correlazione con altre classi di attivi come azioni e obbligazioni, il che significa che possono aiutare a stabilizzare i rendimenti complessivi del portafoglio in periodi di volatilità economica.

In sintesi, la ricerca della Morgan Stanley sottolinea che gli immobili commerciali hanno la capacità di offrire rendimenti interessanti anche durante i periodi di inflazione.

Per gli investitori, l'immobiliare commerciale rappresenta quindi una strategia valida per proteggere e potenzialmente accrescere il proprio patrimonio in un contesto economico inflazionistico.

Le prospettive future: cosa aspettarsi?

Guardando al futuro, è evidente che il mercato immobiliare continuerà a evolversi, influenzato dalle nuove dinamiche economiche, sociali e tecnologiche. La flessibilità sarà una componente essenziale: investitori e sviluppatori dovranno adattarsi rapidamente ai cambiamenti nella domanda e nelle preferenze dei consumatori.

Sebbene l'urbanizzazione potrebbe rallentare, si prevede una maggiore attenzione verso città di medie dimensioni e aree rurali. Nel contempo, la sostenibilità e la digitalizzazione emergeranno come pilastri fondamentali del settore. Tuttavia, le sfide legate all'inflazione e all'aumento dei tassi di interesse richiederanno una gestione prudente e una strategia lungimirante, per sfruttare le opportunità senza incorrere in rischi eccessivi.

È importante sottolineare che queste sono considerazioni generali di settore. Ogni contesto urbano, ogni immobile ha caratteristiche uniche che richiedono un'analisi specifica e personalizzata. Per valutare al meglio le potenzialità e i rischi legati a uno specifico investimento o progetto immobiliare, è essenziale effettuare una valutazione su misura.

Il mercato immobiliare post-pandemia presenta quindi sia sfide che opportunità. 

Coloro che sapranno navigare queste nuove acque con flessibilità e visione strategica potranno trarre vantaggio da un settore in trasformazione, pronto a ridefinire i paradigmi dell'abitare e dell'investimento per i decenni a venire. 

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Federica Berti, agente immobiliare